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不動産登記

皆さんが不動産登記に出会うのはどんな時でしょう。賃貸住宅に住んでいるうちは出会いませんね。社会に出て、結婚して、そしてマイホームを持とうとして初めて出会う場合がほとんどでしょうか。自分がマイホームを持つまでには、親が亡くなることで相続登記に出会うことがあるかもしれません。

当事務所が依頼を受けることの多い4つの登記事項について、その事例と登記費用の概算をまとめてみました。

マイホームを持つときや遺産相続をする際には不動産登記をする必要があるということを説明したイメージ画像です

売買による所有権移転登記及び住宅ローンの抵当権設定登記

不動産登記事例
夫、妻、子供二人の4人家族。賃貸住宅に住んでいたが、都内の中古マンションを銀行の住宅ローンを利用し購入したケース。夫と妻の持分は各2分の1の共有名義とする(夫妻は共働き)。
  1. 不動産業者の仲介で3LDKの中古マンションが気に入り購入の決断をする。
  2. 住宅ローンを利用できる条件で不動産売買契約を締結し、手付金を支払う。代金決済・引渡し時期は、住宅ローンの審査期間を考慮し1ヶ月半後とする。
  3. 金融機関等に融資を申し込み、融資の決定を受ける。
  4. 売買契約から1ヶ月半後に売買代金の決済(融資額を含め残金を売主に払うこと)を行い物件の引渡しを受け、且つ夫妻の共有名義による所有権移転及び住宅ローンの抵当権設定登記を立ち会った司法書士に依頼する。

現在の取引慣行では、決済場所に司法書士が立ち会うケースがほとんどですので、事前に司法書士に立ち合いを依頼することになります。

登記費用の例

売買価額2,500万円、住宅ローン2,000万円(夫妻の連帯債務)、評価額、建物500万円・敷地権500万円(東京法務局管内申請)
費用項目 司法書士報酬 登録免許税・実費
所有権移転 30,000円 90,000円
抵当権設定 25,000円 20,000円
謄本代(事前1通含む) 2,000円 2,100円
旅費・郵送料 - 2,000円
小 計 57,000円 114,100円
合 計 171,100円(消費税別途)

登録免許税・・・・租税特別措置法の軽減措置による金額

相続による所有権移転登記

不動産登記事例
父親、母親、兄(本人)、弟の4人家族で、不動産を所有する父親が亡くなり兄から相続登記を依頼されたケース。父親を「被相続人」といいます。

被相続人の不動産を相続人に相続させるには3つのケースがあります。

  1. 遺言があって、遺言に配偶者(母親)に相続させる旨の記載があった場合
    (遺言には、自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密遺言の三つの方式がある)
  2. 相続人の母親、兄、弟の3名で遺産分割協議を行い、母親がこれを相続すると決定した場合
  3. 法定相続の割合で相続する場合:持分は母親が4分の2、兄弟が各4分の1

上記@、Aの場合は母親への単独名義による所有権移転登記を行います。
上記Bの場合は、持分割合による3名の共有名義とする登記を行います。

必要書類

  1. 1) 被相続人の死亡の記載のある戸籍謄本1通・・・母親の戸籍謄本を兼ねます。
  2. 2) 被相続人の出生に遡る除籍謄本・原戸籍謄本など
  3. 3) 被相続人の住民票の除票若しくは戸籍の付票1通・・・最後の住所を確認するため
  4. 4) 相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書・住民票写し各1通
  5. 5) 不動産(土地建物)の評価証明書(本年度分)各1通
    • 評価証明書は不動産所在地の役所の固定資産税課に請求します。
      身分証明書等の提示を求められますので、被相続人の相続人である旨の戸籍謄本、身分証明書などを持参すること。
  6. 6) 遺言書 ・・・上記@のケース
  7. 7) 遺産分割協議書 ・・・上記Aのケース

登記費用の例

評価額は、土地800万円・建物500万円(東京法務局管内申請)
費用項目 司法書士報酬 登録免許税・実費
所有権移転 30,000円 52,000円
謄本代(事前謄本含む) 2,000円 2,800円
戸籍取寄せ費用 2,000円 1,500円
旅費・郵送料(書留) 0円 2,000円
小 計 34,000円 58,300円
合 計 92,300円(消費税別途)

登録免許税: 評価額1,300万円×(1,000分の4)
※報酬額には、遺産分割協議書・相続関係説明図の作成代を含みます。

被相続人が地方のご出身で度々転籍している場合には、依頼者自身で取り寄せることが難しい場合があります。ご依頼いただければ当職が取り寄せます。

生前贈与による所有権移転の例

相続税対策に利用されることが多く、二つの方法が考えられます。一つは、贈与税の基礎控除である110万円を利用して、毎年110万円に相当する不動産を各相続人に贈与する方法、もう一つは特別控除の枠を利用して配偶者へ居住用財産を贈与する方法です。

当事務所へ依頼された例としては、結婚20年以上経った夫婦間の居住用不動産の生前贈与のケースが相当数ありました。居住用不動産の場合、2,000万円(土地は路線価・建物は固定資産税額)までの贈与は贈与税が非課税になります。非課税額の範囲内で夫から妻へ持分を贈与しますと、贈与を原因とする持分移転登記をすることになります。

不動産登記事例
夫が所有する土地(路線価1,000万円)及び建物(固定資産評価額500万円)の居住用不動産につき、750万円分を妻に贈与する場合

登記費用の例

固定資産評価額:土地800万円・建物500万円
夫から妻へ持分2分の1を移転登記(東京法務局管内申請)
費用項目 司法書士報酬 登録免許税・実費
所有権一部移転(贈与) 30,000円 130,000円
謄本代2通 2,000円 1,400円
旅費・郵送料(書留) 0円 2,000円
小 計 32,000円 133,400円
合 計 165,400円(消費税別途)

登録免許税 評価額1,300万円×1/2(移転する持分)×(1,000分の20)

住宅ローン完済による抵当権抹消登記

住宅ローンを利用して住宅を取得した場合、通常、金融機関又は保証委託会社の抵当権設定登記がなされています。約定の25年乃至35年間で払い終わった場合や途中繰り上げて完済した場合には、その抵当権を抹消登記しておく必要があります。ローンを完済しますと抵当権者から抹消に必要な書類が交付されますが、交付される書類のうち、期限が過ぎると使用できないものがありますので、速やかに抹消登記をしなければなりません。

不動産登記事例
土地・建物(物件数2)に設定されている抵当権がローンの完済により消滅した場合

登記費用の例

(東京法務局管内申請)
費用項目 司法書士報酬 登録免許税・実費
抵当権抹消 7,000円 2,000円
謄本代(事前含む) 1,000円 2,800円
旅費・郵送料 0円 2,000円
小 計 8,000円 6,800円
合 計 14,800円(消費税別途)

登録免許税 :不動産の個数×1,000円

不動産登記報酬額表

不動産登記種別 報酬額(消費税別途加算)
所有権に関する登記 保 存
(区分建物を除く)
(課税標準価格)5,000万円まで 20,000円
5,000万円を超えるもの1,000万円ごとに 3,000円
1億円を超えるもの1,000万円ごとに 2,000円
移 転 (課税標準価格)5,000万円まで 30,000円
5,000万円を超えるもの1,000万円ごとに 5,000円
1億円を超えるもの1,000万円ごとに 2,000円
買戻特約・更正・抹消・その他 8,000円
登記名義人表示変更・更正 6,000円
用益権に関する登記 設 定 (課税標準価格)5,000万円まで 20,000円
5,000万円を超えるもの1,000万円ごとに 3,000円
移 転 (課税標準価格)5,000万円まで 15,000円
5,000万円を超えるもの1,000万円ごとに 2,000円
変更・抹消 8,000円
担保権に関する登記 設 定 (課税標準価格)5,000万円まで 25,000円
5,000万円を超えるもの1,000万円ごとに 5,000円
1億円を超えるもの1,000万円ごとに 3,000円
移 転 (課税標準価格)5,000万円まで 20,000円
5,000万円を超えるもの1,000万円ごとに 4,000円
1億円を超えるもの1,000万円ごとに 3,000円
変更・処分 15,000円
抹 消 8,000円
信託に関する登記 信託設定 (課税標準価格)5,000万円まで 20,000円
5,000万円を超えるもの1,000万円ごとに 4,000円
受益者変更 (課税標準価格)1,000万円まで 15,000円
1,000万円を超えるもの1,000万円ごとに 2,000円
受益者の変更による移転登記 15,000円
信託目録の記載の変更登記 15,000円
抹 消 8,000円
本人確認情報 権利証を紛失等した場合の不動産登記法第23条4項1号の
規定に基づく本人確認情報(一人につき)
20,000円〜
登記事項証明書
公図等図面
登記事項証明書・公図・地積測量図・建物図面の取り寄せ
1通につき
1,000円

お問合せ・お申込み TEL:03-5297-759

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